Holding imobiliária: como funciona a diferença de tributação

Quem recebe aluguel na pessoa física declara essa renda pela tabela progressiva do Imposto de Renda — que chega a 27,5% para as faixas mais altas. Estruturado em uma holding imobiliária, esse mesmo aluguel pode ser tributado pelo regime de lucro presumido, com carga bem menor.

Dois regimes, o mesmo aluguel

Na pessoa física, a renda de locação entra no carnê-leão e segue a tabela progressiva do IR, com desconto simplificado e o redutor previsto na Lei 15.270/2025 para rendimentos mensais menores.

Na holding, a receita de locação é tributada como receita da pessoa jurídica, pelo lucro presumido — IRPJ, CSLL, PIS e COFINS somados chegam a uma alíquota efetiva bem inferior à alíquota máxima da pessoa física.

O que muda a partir de 2027

A Lei Complementar 214/2025 estabelece que, a partir de 2027, quem tem mais de três imóveis alugados na pessoa física passa a recolher também IBS e CBS sobre essa renda — o que aumenta a carga tributária de quem mantém uma carteira relevante de imóveis fora de uma estrutura societária.

Não é só uma questão tributária

A holding também organiza a sucessão: cotas podem ser transmitidas por doação, com reserva de usufruto, evitando que os imóveis sigam automaticamente para inventário no falecimento do titular. E a transmissão de cotas tende a ter base de cálculo de ITCMD menor do que a transferência direta de imóveis em inventário.

A estrutura é legal — constituída, registrada na Junta Comercial e na Receita Federal, com escrituração contábil regular. É planejamento tributário e sucessório, não uma forma de ocultar patrimônio.

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. As alíquotas citadas são referências gerais da legislação vigente e podem variar conforme o caso concreto. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado.